Contrat de performance énergétique (CPE)

En bref

Le CPE est un contrat entre un propriétaire et un prestataire spécialisé (ESCO ou Energy Services Company) qui garantit la performance d’une mesure d’efficacité énergétique (optimisation du chauffage, isolation, éclairage, ventilation, etc.) sur une durée de 3 à 15 ans.

Les économies d’énergie réelles (mesurées) servent à financer les travaux. L’ESCO se rémunère sur ces économies, avec un système de bonus/malus en cas de déviance par rapport à l’objectif fixé.

Le CPE est donc une solution clé en main pour réduire la consommation énergétique sans augmenter ses charges, avec la garantie que les économies promises seront réellement atteintes.

Avantages pour le propriétaire

• Pas d’augmentation des charges : les économies servent à financer le coût des mesures.
• Possibilité de répercuter le coût des mesures sur les charges des locataires, à condition que cela n’augmente pas leurs charges comparé à la situation avant travaux (voir art. 6c OBLF).
• Garantie d’atteindre les économies annoncées, le risque technique étant porté par l’ESCO.
• À la fin du contrat, 100% des économies reviennent au propriétaire.
• Accès facilité au financement, parfois même hors bilan (utile pour les communes qui ont atteint leur plafond d’investissement).

Ce qu’il faut savoir

• Un état des lieux initial précis des consommations sur un an est nécessaire. Pour ce faire, des compteurs peuvent être ajoutés : compteur d’eau froide sur le ballon d’ECS, compteur de chaleur, compteur à mazout (débitmètre, sonde de fond de cuve) etc.

• Le CPE agit sur la performance des mesures prises, avec un contrat de résultat chiffré. Il faut donc bien définir les objectifs (nombre de kWh, valeur en CHF/kWh) dès le départ.
• Le prestataire suit les installations pendant plusieurs années, ce qui assure une optimisation continue et la performance à moyen terme. L’appel d’offres doit donc inclure les coûts d’investissement + les coûts d’exploitation sur la durée du contrat.
• Le financement par l’ESCO n’est pas obligatoire. Un propriétaire peut recourir à un prêt bancaire avec un meilleur taux d’intérêt. Dans ce cas le CPE sert uniquement à garantir la performance. L’investissement et les gains peuvent également être partagés entre l’ESCO et le propriétaire.
• Dans tous les cas, les installations restent la propriété du maître d’ouvrage (contrairement au contracting où l’entreprise paye l’installation et vend l’énergie).

Exemples concrets

1. Remplacement de l’éclairage public d’une commune

La commune contracte un emprunt qu’elle rembourse sur 15 ans grâce aux économies d’électricité réalisées. Il n’y a aucune surprise pour la commune car l’ESCO s’engage sur une économie minimale et paye un malus si la performance n’est pas atteinte. Après les 15 ans, toutes les économies bénéficient à la commune.

2. Optimisation du chauffage d’un locatif

Le propriétaire d’un bâtiment locatif installe le dispositif Yord afin de réguler intelligemment le chauffage du bâtiment. Le prestataire s'engage via le CPE à une économie d'énergie de 1.15 CHF/m2 et par an. Ce montant est avancé par le propriétaire qui le répercute chaque année sur les charges des locataires. Ceux-ci voient toutefois leurs charges diminuer (ou au pire des cas rester stables) grâce aux économies de chauffage réalisées, forcément supérieures ou égales aux 1.15 CHF/m2. Dans ce cas réel, la consommation de mazout est passée de 13'000 L à 10'000 L en moins d'un an, soit une économie de 3.20 CHF/m2.

Le propriétaire paye uniquement 2500 CHF au départ pour l'installation et la mise en service de l'installation. Son avantage est bien sûr de contribuer efficacement à la transition énergétique, de réduire le temps d'utilisation de sa chaudière, donc d'allonger sa durée de vie, mais surtout de pouvoir dimensionner plus précisément une future chaudière et d'économiser sur le remplacement futur.

Comment en profiter ?

Pour bénéficier d’un CPE, la première étape est de faire réaliser un bilan énergétique de votre bâtiment (consommations réelles sur au moins un an). Sur cette base, vous pourrez :

1. Définir vos objectifs (réduction de kWh, baisse des charges, modernisation du chauffage, etc.).
2. Lancer un appel d’offres auprès d’ESCO, en précisant vos objectifs (rester ouvert concernant les moyens d’y parvenir).
3. Comparer les propositions et choisir le partenaire qui garantit les meilleures économies.
4. Signer le contrat et laisser le prestataire optimiser vos installations : il prend le risque, vous bénéficiez des résultats.

Répercuter le coût d'un CPE sur les charges des locataires

Selon l'art. 6c OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer), un bailleur peut facturer au titre de frais accessoires les coûts liés à un contrat de performance énergétique pendant 10 ans au plus. Le montant facturé annuellement ne peut toutefois pas être supérieur aux économies d'énergie que le locataire a réalisées. Le CPE protège donc le locataire contre une hausse de ses charges pendant toute la durée du CPE ; au contraire, celles-ci ne peuvent que diminuer ou au pire rester stables.

Afin de pouvoir répercuter le coût du CPE sur les charges de vos locataires, un formulaire officiel du Canton de Berne, dans lequel il est décrit que les charges inclueront désormais aussi l'optimisation de l'exploitation du système de chauffage (dans la partie "Autres modifications du contrat") doit en principe être rempli et envoyé à chaque locataire. Le reste du formulaire (montant du loyer et des charges) doit rester inchangé.

Ensuite, les coûts réels du CPE (y compris frais abonnement ou de maintenance) peuvent être répercutés, pour autant que cela ne dépasse pas les charges avant travaux. Ainsi, les mesures sont financées grâce aux économies d'énergie et les charges des locataires diminuent.